A partire dal 31 luglio 2021 i notai, che stipulano atti relativi a fabbricati o porzioni di fabbricato siti nel Comune di Milano, dovranno farsi carico del problema connesso all’esistenza, o meno, per il bene da trasferire, del certificato di idoneità statica (CIS).

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1. Introduzione

L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, dispone che tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato. A tale verifica dovranno essere sottoposti anche gli edifici interessati, per almeno la metà della loro superficie, da cambio di destinazione d’uso, da interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione se non sussistono gli estremi di legge per un nuovo collaudo statico.

La stessa norma prevede, inoltre, che devono essere sottoposti a verifica di idoneità statica tutti i fabbricati che rientrano nelle seguenti categorie:

• entro 5 anni: quelli ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, qualora non siano in possesso di certificato di collaudo statico;

• entro 10 anni: tutti quelli già in possesso di certificato di collaudo statico con data risalente a un periodo superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo.

Tali termini dovevano originariamente decorrere dalla data di entrata in vigore del Regolamento Edilizio, vale a dire dalla data del 26 novembre 2014.

È, poi, intervenuta la Deliberazione n. 34 del 14 ottobre 2019 del Consiglio Comunale che ha approvato il PGT e, ai sensi dell’articolo 52 comma 12 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole ivi contenute, ha disposto che “i termini di cui all’articolo 11.6 del vigente Regolamento Edilizio sono differiti di 12 mesi”.

La Determinazione Dirigenziale del 2 settembre 2020 Atto n. DD 6063 ha, successivamente, disposto la sospensione dei termini per tutto il tempo occorrente alla Amministrazione Comunale per il reperimento degli atti e dei documenti necessari per l’analisi degli stati di fatto, come risultante dal confronto tra la data di protocollazione della richiesta degli stessi atti e documenti e la data di loro messa a disposizione del richiedente.

È, infine, intervenuta la Determinazione Dirigenziale del 20 gennaio 2021 Atto n. DD 241 in forza della quale i termini per la presentazione del Certificato di Idoneità Statica sono differiti fino al 29 luglio 2021, in allineamento con le proroghe di cui al Decreto Legge n. 2 del 14 gennaio 2021 e alle eventuali ulteriori successive proroghe dello stato di emergenza.

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2. La verifica di idoneità statica

La verifica di idoneità statica è finalizzata all’emissione del Certificato di Idoneità Statica (di seguito indicato come CIS) che, nel caso di esito positivo della verifica stessa, consente di considerare assolti gli adempimenti di cui all’ articolo 11.6 del Regolamento Edilizio.

Nel seguito si indicano le modalità di esecuzione della verifica quali individuate con la Determinazione Dirigenziale del Comune di Milano – Direzione Urbanistica PG 598576/2016 del 25 novembre 2016 relativa, per l’appunto, alla “Approvazione delle linee guida di indirizzo per la verifica dell’idoneità statica delle costruzioni presenti all’interno del territorio comunale ai sensi dell’articolo 11.6 del regolamento edilizio”.

Le Linee Guida prevedono che la verifica di idoneità statica sia basata su due possibili livelli di indagine, corrispondenti a due diversi livelli di approfondimento.

Il primo livello, da effettuare per tutti i fabbricati rientranti nelle categorie previste dall’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio, si basa su un’analisi qualitativa del fabbricato che, qualora risulti esaustiva e non evidenzi aspetti critici per la sicurezza, dà luogo all’emissione del CIS.

Si dà corso alle verifiche di secondo livello solo nel caso in cui il primo non sia risultato esauriente o abbia individuato situazioni di possibile pericolo; in questa situazione, in accordo con le disposizioni previste dal Capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni (Decreto Ministero delle infrastrutture 14 gennaio 2008), si esegue la verifica di sicurezza sulla base di indagini sperimentali e/o analitiche che consentano, ove necessario, di definire opportune opere di rinforzo o interventi di ripristino.

Ai fini dell’attuazione delle verifiche di primo livello, la Proprietà/Amministratore dovrà provvedere preliminarmente alla nomina di un Tecnico Incaricato.

Il Tecnico Incaricato provvederà, quindi, all’esame del fabbricato dal punto di vista dei seguenti aspetti:

• presenza di segnali di sofferenza;

• presenza di interventi di modifica dell’organismo strutturale;

• presenza di pericolo esterno;

• presenza di elementi accessori a rischio.

Le modalità di esecuzione di tali verifiche sono descritte in dettaglio negli allegati A “Verifiche di primo livello” e B “Verifiche di secondo livello” delle Linee Guida, mentre l’allegato C, “Guida alla redazione del CIS”, contiene il commentario alle singole verifiche da eseguire, fornendo ulteriori indicazioni e chiarimenti sui singoli punti dell’allegato A.

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3. L’esito delle verifiche

In base all’esito delle verifiche svolte, si possono presentare, rispetto alla possibilità di rilascio del CIS, diverse situazioni, come precisato nelle Linee Guida e come di seguito indicato.

3.1. Prima situazione

Le verifiche di primo livello hanno dato esito positivo, nel senso che:

• l’ispezione visiva alle strutture portanti del fabbricato non ha mostrato evidenti segnali di degrado e dissesto e non ricorrono le condizioni per cui sia necessario eseguire la verifica di sicurezza ai sensi del punto 8.3 delle Norme Tecniche per le Costruzioni (Decreto Ministero delle infrastrutture 14 gennaio 2008);

• lo stato di progetto attuale corrisponde sostanzialmente a quello originario e nel corso della vita del fabbricato non sono intervenute modifiche sostanziali che possano aver portato ad un’alterazione del funzionamento strutturale generale e locale del fabbricato stesso oppure tali modifiche sono state adeguatamente documentate e la consultazione di tali documenti permette di esprimere un giudizio di idoneità sull’operato svolto;

• non si rileva la presenza di pericolo esterno causato da fattori non dipendenti dal fabbricato analizzato;

• l’ispezione visiva degli elementi non strutturali, riguardanti le strutture accessorie permette di escludere pericoli e/o danni a cose o persone provocati dal crollo/caduta degli stessi.

In queste condizioni il CIS viene rilasciato con una validità temporale massima di 15 anni dalla data di emissione.

3.2. Seconda situazione

A seguito delle verifiche di primo livello, l’ispezione visiva degli elementi non strutturali e delle strutture accessorie ha evidenziato la presenza di situazioni di rischio per questi stessi elementi.

In questa circostanza il CIS viene emesso “con prescrizioni”, nel senso che ha validità per un periodo di 2 anni, entro il quale le situazioni di pericolo evidenziate devono essere sanate.

La Proprietà/Amministratore richiederà quindi al Tecnico Incaricato o ad altro professionista di progettare e far attuare gli interventi volti a ripristinare le condizioni di sicurezza del fabbricato.

Eseguite tali opere, sarà possibile estendere la validità del CIS per un ulteriore periodo di 13 anni.

Nel caso di mancata esecuzione delle prescrizioni, si avrà la decadenza del CIS e dell’abitabilità dell’edificio o di sue parti.

3.3. Terza situazione

La destinazione d’uso del fabbricato o di parti di esso è variata rispetto al progetto originario, senza variazione significativa del carico variabile e senza passaggio ad una classe d’uso superiore.

In questo caso il CIS può essere emesso con validità massima di 15 anni.

Nel caso in cui queste condizioni non risultino verificate, può rendersi necessaria la limitazione d’uso dell’intero fabbricato o di sue parti.

3.4. Quarta situazione

Nel caso sia stata riscontrata la presenza di pericolo esterno causato da fattori non dipendenti dal fabbricato analizzato, il CIS verrà emesso con validità limitata a 2 anni, segnalando i pericoli derivanti da cause esterne al fabbricato.

Sarà responsabilità della Proprietà/Amministratore provvedere alla segnalazione di tali fattori a chi di competenza perché possano essere rimosse le cause di pericolo entro 2 anni, in modo che sia successivamente possibile estendere la validità del CIS per un ulteriore periodo di 13 anni.

3.5. Quinta situazione

La verifica di primo livello ha dato luogo ad una delle seguenti situazioni:

• l’ispezione visiva delle strutture portanti del fabbricato ha mostrato evidenti segnali di degrado e dissesto;

• lo stato attuale delle strutture non corrisponde a quello originario, in quanto nel corso della vita del fabbricato sono intervenute modifiche sostanziali tali da rendere possibile un’alterazione del funzionamento strutturale generale e locale del fabbricato stesso; tali modifiche non sono accompagnate dalla documentazione necessaria per esprimere un giudizio di idoneità sull’operato svolto;

• la destinazione d’uso del fabbricato ha subito variazioni comportando, in alcune zone, un incremento di carico non accompagnato da un’apposita verifica delle strutture interessate.

In tutti questi casi l’emissione del CIS non è possibile e il Tecnico Incaricato dovrà indicare per quali elementi strutturali non può essere espresso un giudizio di idoneità statica segnalando alla Proprietà/Amministratore dell’immobile la necessità di dar corso a verifiche di secondo livello, nonché l’eventuale temporanea limitazione d’uso di parti del fabbricato.

Avendo dato corso alle verifiche di secondo livello, potrebbe ripresentarsi uno dei casi citati ai punti 3.2., 3.3. e 3.4., con conseguente emissione del CIS con validità di 15 anni con eventuale prescrizione di esecuzione di interventi entro 2 anni dall’emissione.

Se le verifiche di secondo livello individuano la necessità di interventi strutturali il CIS non può essere emesso. La Proprietà/Amministratore provvederà quindi a far eseguire gli interventi individuati come necessari per la sicurezza e, una volta ultimati tali interventi, si procede alla normale emissione del CIS con validità massima di 15 anni, limitato alla sola verifica delle strutture secondarie e delle parti accessorie, nonché delle parti non soggette ad intervento. A seconda del caso, gli interventi potranno essere di natura locale per il ripristino della capacità portante oppure potranno comportare un progetto strutturale riferito all’intera costruzione, con esecuzione di interventi di miglioramento.

Nel caso di interventi di adeguamento dell’edificio, con conseguente collaudo delle strutture interessate, il CIS riguarderà solo gli elementi non strutturali e le strutture accessorie.

Se le verifiche di secondo livello evidenziano la mancanza di sicurezza dell’edificio e l’impossibilità d’uso del medesimo decade l’agibilità dell’edificio o di sue parti. Il Tecnico Incaricato ne dà comunicazione alla Proprietà/Amministratore e all’Ordine degli Ingegneri.

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4. Il Tecnico Incaricato e la sua responsabilità

Per ottenere il CIS è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato a svolgere collaudi statici, in genere ingegnere civile o edile, specializzato in strutture e iscritto al proprio ordine professionale.

A differenza del collaudo statico, per la redazione del quale è richiesto che il professionista sia iscritto all’albo da almeno 10 anni, per il CIS non occorre alcuna anzianità di iscrizione all’albo.

Il Tecnico Incaricato che si occuperà di rilasciare il CIS risponderà specificatamente per quanto da lui verificato, ma non potranno essergli attribuite responsabilità per vizi riconducibili alla progettazione e alla realizzazione dell’intervento originario o per vizi occulti, le cui cause non possano essere rilevate dalle ispezioni dallo stesso eseguite.

Tutte le dichiarazioni del Tecnico Incaricato dovranno essere adeguatamente motivate.

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5. La responsabilità della Proprietà/Amministratore

La responsabilità dell’attuazione delle verifiche statiche è in capo alla Proprietà/Amministratore.

Rimane in capo alla Proprietà/Amministratore o al gestore del fabbricato, in relazione ai limiti di competenza, anche la responsabilità civile e penale per fatti riconducibili alle situazioni di pericolo derivanti da patologie riscontrate sulle strutture primarie, secondarie e/o accessorie o derivanti da pericolo esterno, che siano state segnalate nella relazione tecnica rilasciata dal Tecnico Incaricato.

 

6. Il deposito del CIS

L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio prevede che il CIS debba essere allegato al fascicolo del fabbricato o alla documentazione dell’edificio come indicato all’articolo 47 del medesimo Regolamento Edilizio.

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7. L’obbligo di allegazione

L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano dispone che “in caso di compravendita i notai dovranno allegare la Certificazione di Idoneità Statica (CIS) all’atto di vendita”.

Tale disposizione solleva, come spesso accade in questi casi, molteplici dubbi interpretativi che si cercherà di analizzare qui di seguito.

7.1. Tipo di contratto

La prima questione che si pone è quella relativa alla tipologia di atti e contratti per i quali l’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio richiede la allegazione del CIS.

Una interpretazione letterale della norma porterebbe a ritenere che la stessa sia applicabile solo nel caso di tipico contratto di vendita.

Una interpretazione estensiva o una applicazione analogica potrebbe, invece, far ritenere che la norma sia applicabile a tutti i contratti che hanno per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su fabbricati.

L’interpretazione letterale sembra preferibile.

Nel nostro ordinamento vige, infatti, il principio della libertà delle forme[1]. Tale principio trova, secondo la dottrina tradizionale, conferma nell’articolo 1325 codice civile il quale indica tra gli elementi essenziali del contratto anche la forma, ma solo quando essa risulta prescritta dalla legge a pena di nullità. L’onere formale, in quanto limitativo dell’autonomia delle parti, deve, allora, considerarsi prescrizione eccezionale, e, come tale, inestendibile ai casi non espressamente previsti stante il disposto dell’articolo 14 delle Preleggi ai sensi del quale “Le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”.

Tali considerazioni valgono anche per l’obbligo di allegare un certo documento al contratto. Anche questo obbligo rientra, infatti, nell’ambito dei requisiti formali. Per averne conferma basti pensare all’articolo 51 della Legge Notarile che menziona l’obbligo di allegare le procure proprio tra i requisiti di forma dell’atto pubblico notarile.

Per quanto sopra esposto deve, pertanto, escludersi che la allegazione sia richiesta per atti o contratti diversi dalla vendita che hanno ad oggetto il trasferimento o la costituzione di un diritto reale su un fabbricato, sia a titolo oneroso, sia, a maggior ragione, a titolo gratuito, così come per i contratti di divisione, anche con conguagli, e per i contratti ad effetti obbligatori come il comodato o la locazione.

Resta salvo che, in forza dei rinvii contenuti agli articoli 1555 e 1862 comma 1 codice civile, il dovere di allegazione ricorre, comunque, per i contratti di permuta immobiliare e di rendita costituita mediante alienazione a titolo oneroso dell’immobile.

L’obbligo di allegazione non vale, poi, per i contratti preliminari di vendita. Non rileva, infatti, il disposto dell’articolo 1351 codice civile, ai sensi del quale, come noto, “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. Nel caso in esame, infatti, il requisito formale della allegazione del CIS al contratto di vendita non è prescritto dalla legge, ma da una Deliberazione di Consiglio Comunale che, come meglio oltre precisato, non può ritenersi avere valore di legge, neanche in forza di delega legislativa.

7.2. Natura del diritto trasferito

Ai sensi dell’articolo 1470 codice civile la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Sembra, pertanto, doversi ritenere che il dovere di allegazione valga non solo quando oggetto del contratto di vendita sia la intera piena proprietà di un fabbricato, ma anche quando oggetto della vendita sia un diritto reale di godimento, la nuda proprietà o una quota di piena o nuda proprietà o di altro diritto reale di godimento.

7.3. Soggetto tenuto alla allegazione

L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano pone a carico del solo notaio, non delle parti del contratto, il dovere di allegare il CIS al contratto di vendita.

Dal tenore letterale della norma discende che non vi è alcun obbligo di allegazione per le vendite di fabbricati concluse per scrittura privata non autenticata, vendite del tutto legittime sia pure non trascrivibili in assenza di un accertamento giudiziale delle sottoscrizioni (articolo 2657 codice civile). L’articolo 1350 codice civile, che disciplina la forma necessaria per i trasferimenti immobiliari, impone, infatti, la forma scritta, ma non l’intervento del notaio e, in assenza di notaio, non vi è alcun soggetto obbligato alla allegazione del CIS.

La norma è, invece, certamente applicabile agli atti pubblici ricevuti da notaio posto che, in questo caso, il notaio, quale autore del documento, ha la possibilità di allegare allo stesso ciò che è necessario.

Qualche dubbio potrebbe sorgere un merito alle scritture private autenticate, dato che le stesse sono atti delle parti e non del notaio. Quest’ultimo deve, infatti, verificare, ai sensi dell’articolo 28 Legge notarile, la legittimità dell’atto, ma, non essendo lui l’autore del documento, non può, di sua iniziativa, allegare alcunché.

E’ evidente, tuttavia, che ritenere la norma non applicabile alle scritture private autenticate renderebbe fin troppo facile la sua disapplicazione e, anche alla luce della tendenziale equiparazione, sotto il profilo della responsabilità del notaio, tra atto pubblico e scrittura privata autenticata, sembra preferibile ritenere che il dovere di allegare il CIS sussista anche in questo caso[2].

7.4. Dispensa dalla allegazione

Stante quanto esposto al paragrafo precedente deve ritenersi che il dovere di allegazione del CIS sia nella libera disponibilità delle parti del contratto di vendita.

Se, infatti, non c’è dubbio che le parti possano evitare la allegazione concludendo il contratto per scrittura privata non autenticata, non si vede per quale motivo le stesse non possano richiedere l’intervento del notaio pur dispensandolo dalla allegazione.

Se pure lo spirito della norma, ancorché norma di fonte secondaria, è quello di perseguire finalità di interesse generale, consistenti nella tutela della pubblica incolumità e del diritto alla salute delle persone, il fatto che la stessa sia sostanzialmente derogabile dalle parti mediante il ricorso ad una scrittura privata non autenticata impone di qualificare la norma stessa come non imperativa per le parti stesse.

Il notaio chiamato ad autenticare le sottoscrizioni della vendita o a ricevere la stessa per atto pubblico, è, pertanto, tenuto alla allegazione del CIS solo in mancanza di una espressa dispensa dalle parti.

Così come per la scelta di concludere il contratto per scrittura privata, autenticata o no, o per atto pubblico, anche per dispensare il notaio dalla allegazione del CIS sembra doversi ritenere necessario il consenso unanime di tutte le parti del contratto di vendita. Se anche una sola delle parti del contratto non dispensasse il notaio, il dovere di allegazione rimarrebbe fermo.

Anche in presenza di dispensa dalla allegazione resta, ovviamente, fermo il dovere professionale per il notaio di informare le parti sulle conseguenze derivanti dall’acquisto di un fabbricato privo del CIS e, pertanto, potenzialmente privo di agibilità, potendo tale aspetto risultare determinante nella valutazione dell’acquirente in ordine all’opportunità di procedere all’acquisto o, se decida comunque di acquistare, in ordine alla determinazione del prezzo che è disposto ad offrire.

7.5. Soggetto tenuto alla consegna

Se, come abbiamo visto nei precedenti paragrafi, la norma in commento pone a carico del solo notaio il dovere di allegare il CIS al contratto di vendita, nulla dice in relazione alla parte che è obbligata a fare quanto necessario per consentire al notaio tale allegazione.

Sembra doversi ritenere che l’obbligo di fare predisporre e consegnare al notaio il CIS gravi sulla parte venditrice posto che, ai sensi dell’articolo 1477 comma 3 codice civile, “Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.

7.6. Questioni di legittimità costituzionale

In relazione all’obbligo di allegazione del CIS al contratto di vendita è stato rilevato che “l’articolo 11 del Regolamento Comunale in vigore, al punto 6, prevede l’allegazione del CIS all’atto di compravendita da parte dei notai, e questa disposizione, intervenendo su un aspetto civilistico, confligge con la potestà esclusiva dello Stato”[3].

Anche alla luce della disciplina del riparto delle competenze tra Stato e Regioni introdotta dalla Legge Costituzionale n. 3 del 2001, la legislazione regionale, e ancor di più la normativa comunale, non può, infatti, alterare le regole contrattuali che disciplinano i rapporti privati. E’ noto, d’altra parte, che l’articolo 117, comma 2, lettera l), della Costituzione riserva alla competenza esclusiva dello Stato la materia “ordinamento civile” nell’ambito della quale rientra, sicuramente, la disciplina privatistica del rapporto contrattuale[4].

Sotto questo profilo il Regolamento Comunale di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale, neanche può ritenersi autorizzato da una disposizione contenuta in una fonte di rango primario, quale potrebbe essere il Testo Unico Edilizia. Il D.P.R. 380/2011, infatti, non attribuisce, né potrebbe attribuire, al Regolamento Edilizio Comunale alcuna competenza a disciplinare la contrattazione tra privati[5].

Pur volendo adeguarsi all’obbligo di allegazione, occorre, quindi, rilevare che lo stesso è, con tutta evidenza, dettato da una norma confliggente con la ripartizione di competenze normative prevista dalla Costituzione.

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8. Le sanzioni

Veniamo, ora, all’aspetto forse più delicato della norma, vale a dire quello relativo alle sanzioni per il mancato adempimento dell’obbligo di predisposizione del CIS e per il mancato adempimento dell’obbligo di allegazione del CIS al contratto di vendita.

8.1. Sanzioni per la mancata predisposizione del CIS

In relazione al primo obbligo, l’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano dispone che la mancata emissione del CIS entro i limiti temporali fissati fa venire meno l’agibilità del fabbricato, o di una sua parte nel caso questa sia una pertinenza distinta dell’intera costruzione.

Al riguardo è stato osservato che, in linea generale, “la legittimità di un regolamento edilizio comunale sta nell’articolo 117 della Costituzione, e nel Testo Unico Edilizia. Ma proprio per questo l’articolo 11 punto 6 del Regolamento Comunale, che prevede il CIS, non ha una copertura normativa completa, in quanto l’articolo 24 del Testo Unico Edilizia ne parla solo in relazione alle nuove costruzioni”[6].

Quanto, poi, alla sanzione, “l’agibilità negata non è prevista all’articolo 24 del Testo Unico Edilizia ed è sproporzionata allo scopo che la disposizione si prefigge”.

Inoltre, “per la Corte europea dei diritti dell’uomo qualsiasi sanzione che incida sui diritti della persona, tra cui la proprietà, ha natura penale e occorre una copertura normativa precisa”.

Occorre, comunque, ricordare che la mancanza del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo non impedisce il libero trasferimento dell’immobile e, pertanto, il fatto che l’agibilità venga meno in conseguenza della mancata tempestiva emissione del CIS non può, in alcun caso, essere considerato, di per sé, elemento impeditivo della vendita del fabbricato[7].

Resta comunque la possibile applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie previste dell’articolo 148 del Regolamento Edilizio, come indicato nel paragrafo successivo.

8.2. Sanzioni per la mancata allegazione del CIS

In relazione al secondo obbligo, vale a dire quello per il notaio di allegare il CIS al contratto di vendita in assenza di una dispensa dalle parti, l’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio non prevede alcuna specifica sanzione per il caso di sua violazione.

Al riguardo occorre ricordare che, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 1418 e del già richiamato articolo 1325 codice civile, la mancanza dei requisiti di forma del contratto, tra i quali, come già precisato, occorre inquadrare l’allegazione del CIS, determina la nullità dello stesso solo quando tali requisiti sono prescritti dalla legge sotto pena di nullità.

E’ questo il caso, ad esempio, dell’obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica agli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, obbligo previsto, come noto, dall’articolo 30 comma 2 Testo Unico Edilizia. In questo caso, infatti, l’onere formale della allegazione è previsto da una norma avente rango di legge statale che espressamente sanziona la sua violazione con la nullità del contratto.

Nel caso dell’articolo 11.6 del Regolamento Comunale di Milano, invece, il requisito formale della allegazione è prescritto da una mera Deliberazione del Consiglio Comunale.

Per quanto sopra esposto occorre, evidentemente, escludere che la mancata allegazione del CIS possa determinare la nullità del contratto di vendita e ciò anche nel caso in cui la mancata allegazione sia dipesa da un errore del notaio e non da una unanime dispensa proveniente dalle parti del contratto di vendita[8].

Neanche ipotizzabile è, poi, l’applicazione, al notaio che abbia omesso la allegazione, delle sanzioni previste per la violazione dell’articolo 28 della Legge Notarile. Tale norma, infatti, vieta al notaio di ricevere atti che siano “espressamente proibiti dalla legge” mentre, nel caso in esame, si tratta, come più volte precisato, di una formalità richiesta da una norma contenuta in una Deliberazione di Consiglio Comunale[9].

Occorre, comunque, sottolineare che, ai sensi dell’articolo 148 del Regolamento Edilizio, le violazioni delle disposizioni del Regolamento stesso sono sanzionate con l’applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla legge per la violazione dei regolamenti comunali.

In relazione all’articolo 11.6 la norma prevede, per il solo caso di mancato collaudo, una sanzione da un minimo di Euro 100 ad un massimo di Euro 500.

La norma prevede, poi, che l’inosservanza dei precetti del Regolamento Edilizio per i quali non è prevista una specifica sanzione sono sanzionate con l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 25 ad Euro 500.

E’, comunque, evidente che tali sanzioni non possano essere applicate al notaio che, su richiesta espressa, unanime ed informata delle parti, abbia ricevuto o autenticato un contratto di vendita di un fabbricato privo di CIS o ne abbia, sempre su richiesta espressa, unanime ed informata delle parti, omesso la allegazione. Solo nel caso in cui la mancata allegazione del CIS sia dipesa da una dimenticanza del notaio sarà a lui applicabile detta sanzione amministrative pecuniaria.

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9. Future modifiche

In relazione a tutto quanto esposto nel presente capitolo occorre comunque considerare che il 21 dicembre 2018 l’Assessore all’urbanistica, verde e agricoltura del Comune di Milano ha reso noto l’avvio del procedimento relativo alla redazione del Nuovo Regolamento Edilizio Comunale in adeguamento allo “Schema di Regolamento Edilizio Tipo” e alle “definizioni tecniche uniformi” approvati con deliberazione della giunta regionale n. XI/695[10].

Quanto allo “Schema di Regolamento Edilizio Tipo” approvato con deliberazione della giunta regionale n. XI/695 occorre rilevare che lo stesso non contiene alcun riferimento al Certificato di Idoneità Statica[11].

Appendice: possibili clausole contrattuali

a) clausola di allegazione per il contratto di vendita

“Ai sensi dell’art. 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, la Parte Venditrice consegna a me notaio originale/copia autentica del Certificato di Idoneità Statica emesso in data …. n. …. relativo al fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del presente contratto ed io notaio provvedo ad allegare tale documento al presente atto sotto la lettera =…=.

In relazione a tale Certificato la Parte Venditrice dichiara e garantisce che:

. il Certificato ha validità fino alla data del …;

. non sono sopravvenute cause che possano aver determinato la decadenza del Certificato;

. in data …. il Certificato è stato debitamente allegato al fascicolo del fabbricato o alla documentazione dell’edificio come indicato all’articolo 47 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano;

. in data … il Certificato è stato debitamente depositato presso l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano ai fini di attività di monitoraggio e di analisi statistiche del patrimonio costruito.“

b) clausola di dispensa per il contratto di vendita

“Le Parti, da me notaio informate sul disposto di cui all’art. 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, e delle conseguenze derivanti dalla mancanza del Certificato di Idoneità Statica relativo al fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del presente contratto, concordemente dispensano me notaio dalla allegazione di tale certificato al presente atto e la Parte Acquirente dispensa la Parte Venditrice da ogni responsabilità al riguardo.“

c) clausola di allegazione per il contratto preliminare di vendita

“Ai sensi dell’art. 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, la Parte Promittente Venditrice si obbliga a consegnare entro la data del … al notaio che sarà incaricato di ricevere il contratto definitivo di vendita originale/copia autentica del Certificato di Idoneità Statica relativo al fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del presente contratto, in corso di validità, debitamente allegato al fascicolo del fabbricato o alla documentazione dell’edificio come indicato all’articolo 47 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano e debitamente depositato presso l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano ai fini di attività di monitoraggio e di analisi statistiche del patrimonio costruito, il tutto affinché il notaio possa provvedere ad allegare tale documento al contratto definitivo di vendita.“

d) clausola di dispensa per il contratto preliminare di vendita

“Le Parti, da me notaio informate sul disposto di cui all’art. 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, e delle conseguenze derivanti dalla mancanza del Certificato di Idoneità Statica relativo al fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del presente contratto, concordemente sin da ora dispensano il notaio che sarà incaricato di ricevere o autenticare il contratto definitivo di vendita dalla allegazione di tale certificato e la Parte Promissaria Acquirente dispensa sin da ora la Parte Promittente Venditrice da ogni responsabilità al riguardo.“

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Note

[1] Per tutti vedasi M. GIORGIANNI, voce Forma degli atti in Enc. Dir., pag. 990.

[2] Esemplificativa di questa tendenziale equiparazione è stata la modifica dell’articolo 28 Legge notarile apportata dall’articolo 12 comma 1 Legge 28 novembre 2005 n. 246, in vigore dal 16 dicembre 2015.

[3] Espressioni utilizzate dalla Professoressa Marilisa D’AMICO, prorettore e ordinario di diritto costituzionale alla Statale di Milano, e riportate sul sito del Sole 24 Ore all’interno dell’articolo di Saverio FOSSATI “Milano, l’idoneità statica rischia la bocciatura sulla legittimità“.

[4] Su problematiche del tutto simili a quelle analizzate nel presente contributo vedasi M. RUOTOLO, I limiti dell’incidenza della normazione secondaria statale e della legislazione regionale sulla disciplina privatistica del rapporto contrattuale (a proposito della normativa regolamentare sulla garanzia di conformità degli impianti e della legislazione regionale sul certificato energetico), studio approvato dalla Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 21 gennaio 2009 Numero 710. Vedasi anche C. CACCAVALE, La sicurezza degli impianti nella contrattazione immobiliare: irrilevante la previsione dell’art. 13 del d.m. 22 gennaio 2008, n. 37, in Notariato, 2008, fasc. 3, 319; M. LEO – C. LOMONACO – S. METALLO, Sicurezza degli impianti: nessun limite alla circolazione degli immobili, in www.notariato.it, sezione attualità, marzo 2008; M.L. MATTIA – M. LEO, Appunti sull’abrogazione dell’obbligo di allegazione della certificazione energetica, in CNN notizie, 6 agosto 2008 (www.notariato.it); G. ALPA, Il limite del diritto privato alla potestà normativa regionale, in Contr. Impr., 2002, 597 ss.. Vedasi anche Corte Costituzionale 1 agosto 2008 (ud. 30 luglio 2008, dep. 1 agosto 2008) n. 322 e Corte Costituzionale 14 novembre 2008 (ud. 5 novembre 2008, dep. 14 novembre 2008) n. 369.

[5] E’ da escludersi la possibilità che una deliberazione di Consiglio Comunale possa essere dotata di valore di legge in quanto formalmente inidonea ad assumerlo. Una legge che attribuisse ad una deliberazione di Consiglio Comunale il compito di disciplinare un certo aspetto della contrattazione privata non potrebbe, infatti, essere riconosciuta come legge di delegazione ai sensi dell’articolo 76 Costituzione il quale, come noto, disciplina l’ipotesi di delegazione al Governo, e non certo a un Consiglio Comunale, risultando, pertanto, inidonea ad operare quel trasferimento di valore legislativo che tipicamente si realizza a favore del Governo statale nel caso di decreto legislativo delegato.

[6] Tutte le espressioni tra virgolette nel paragrafo sono state utilizzate dalla Professoressa Marilisa D’AMICO, prorettore e ordinario di diritto costituzionale alla Statale di Milano, e riportate sul sito del Sole 24 Ore all’interno del già citato articolo di Saverio FOSSATI.

[7] Tra le tante vedasi Cass. Sez. II 30 gennaio 2017 n. 2294 in Notariato 2017, 3, p. 275 con nota di ZANELLI e BONORA, Agibilità: “incommerciabilità economica” non è incommerciabilità giuridica.

[8] Neanche potrebbe trattarsi di nullità virtuale, ai sensi dell’articolo 1418 comma 1 codice civile in quanto una fonte normativa di rango secondario non può introdurre una qualunque ipotesi di invalidità dell’atto.

[9] In relazione all’articolo 28 Legge notarile vedasi P. BOERO, La legge notarile commentata con la dottrina e la giurisprudenza, I, Torino, 1993, 177; G. CASU, Funzione notarile e controllo di legalità, in Riv. Not., 1998, 561 ss.; G. CELESTE, La responsabilità civile del notaio, Napoli, 2007, 126 ss.; R. TRIOLA, In tema di atti “espressamente” proibiti dalla legge, in Vita Not., 1977, 349; S. TONDO, Responsabilità notarile nel controllo di legittimità degli atti, in Vita Not., 1997, 688 ss.

[10] Avviso pubblicato sul sito del Comune di Milano e in download qui (file .PDF).

[11] Pubblicato sul sito della Regione Lombardia e in download qui (file .PDF).

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DOMANDE E RISPOSTE

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Cos’é il CIS?

Il CIS è un certificato che attesta l'agibilità statica di un edificio. Dev'essere fatto entro il 29 di Luglio 2021 per tutti gli edifici costruiti prima del 1969.

Secondo il recente Regolamento edilizio, tutti gli edifici del Comune di Milano con oltre 50 anni di età si devono dotare, con tempistiche diverse, di uno strumento di valutazione di specifiche caratteristiche dell'edificio: il CIS (Certificato di Idoneità Statica).

Il CIS (Certificato di Idoneità Statica)è un punto importante per la qualità dell’abitare, non solo per il rispetto della delibera comunale, ma soprattutto per avere un quadro complessivo e completo dello stato dell’edificio alla luce delle sfide di oggi.

Avere consapevolezza dello stato dell’immobile è la chiave per avere edifici resistenti e duraturi nel tempo. Oggi più che mai è necessario che gli edifici siano forniti di impianti e tecnologie innovative per il risparmio energetico e la sostenibilità ambientale e siano inoltre idonei ad adeguarsi agevolmente alle diverse esigenze abitative che sono oggi più che mai variabili e dinamiche.

Il CIS (Certificato di Idoneità Statica) è quindi uno strumento di indirizzo utile all’edificio e ai proprietari anche per gli anni a venire.

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Chi deve fare il CIS?

I proprietari di edifici nel comune di MiIano che hanno piu’ di 50 anni devono munirsi del CIS (Certificato di Idoneità Statica). Questo documento e’parte delle condizioni che rendono possibile rogitare un immobile e l'emissione del CIS garantisce l'agibilità di un edificio.

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Entro quando bisogna avere il CIS?

• Per gli edifici di 50 e piu’anni nel 2019 entro il 29 di Luglio, 2021. Questa data e'stata prorogata dall'ultima determina dirigenziale del Comune di Milano

• Per gli edifici di 50 e piu’anni nel 2019 e il 2024, entro il 26 di Novembre, 2024.

 

Come si fa a provare l’età di un edificio?

Per gli edifici costruiti con una licenza di costruzione, il comune di Milano ha rilasciato una licenza di abitabilita’. Per gli edifici precedenti ancora, possono far fede i documenti di costruzione, il certificato di collaudo statico, gli accatastamenti, i rogiti.

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Come si trovano tali documenti?

Il comune di Milano e’oberato dalle richieste, per gli stabili antichi c’e’il deposito del Castello Sforzesco.

Le pagine dell’agenzia delle entrate e i Catasti possono dare i documenti catastali ai proprietari. L’ufficio del registro e i notai tengono copie dei rogiti.

I professionisti possono fare queste ricerche con una delega di proprietari.

Visto che siamo a ridosso della scadenza chiamateci per valutare caso per caso quanto tempo puo' essere necessario per ottenere le informazioni e completare il CIS.

Per fare il CIS si deve incaricare un tecnico abilitato, che dovra’reperire o mettere insieme i documenti gia’citati e fare un sopralluogo dell’intero edificio, dal tetto alle fondamenta e controllare anche la situazione nella sua prossimita’.

Non e’possibile redigere il CIS senza aver avuto accesso almeno al 90% delle superfici dell’edificio. Non e’possibile ovviamente fare il CIS per parti di edificio, appartamenti per esempio, perche’ la stabilita’ riguarda l’edificio nel suo insieme.

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Come fare il sopralluogo?

Gli ordini professionali hanno elaborato delle linee guida per fare i sopralluoghi in sicurezza durante la pandemia: deve essere presente una sola persona, i locali vanno arieggiati, disinfettati maniglie, chiavi, ecc Tutti devono portare la mascherina. I tecnici coinvolti, a meno di edifici estremamente semplici, sono 2 persone. Una liberatoria dev’essere firmata (vedi allegato).

A meno di avere gia’ delle piantine aggiornate, e’necessario prendere misure e soprattutto fare delle foto, soprattutto se si notano dei difetti alle strutture. Tali foto sono parte del CIS.

Risultanze di documenti e sopralluogo

Quando ai tecnici sono forniti tutti i documenti e hanno esaminato almeno il 90%dell’edificio, possono farsi un’idea se il CIS sara’ di primo o secondo livello.

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Cos’e’un CIS di primo livello?

Per edifici semplici con un documento di collaudo, senza problemi di danni alle strutture, e’possibile garantire 15 anni di `stabilita` ovvero di agibilità dell’edificio. Le verifiche di primo livello quindi sono l'eta' dell' edificio. il suo collaudo, il sopralluogo. Una relazione firmata e postata sul sito dell’ordine degli ingegneri sara’ poi disponibile all’amministratore /proprietario dell’edificio.

Per edifici in cui si sono riscontrati dei problemi di sicurezza viceversa si potra’ emettere una relazione che contempla 2 anni di tempo per ovviare a tali problemi. A volte sono banalita’: un cornicione, vecchie tubature sul tetto, ma e’evidente che se non rimossi o riparati possono costituire una minaccia alla vita delle persone che entrano escono, si muovono intorno all’edificio.

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Cos’e’un CIS di secondo livello?

Se l’edificio ha dei problemi strutturali, o NON ha subito un collaudo generale, dopo lavori che ne abbiano cambiato la natura (la costruzione di piani in esubero, per esempio) deve subire un riesame delle capacita’ di reazione ai nuovi carichi di esercizio, fino a deboli sisma, che ora non son esclusi a nessun territorio nazionale.

Si deve pertanto ricalcolare la resistenza di tutte le parti dell’edificio. Per far cio’ occorre fare un suo modello strutturale.

Per essere sicuri del rendimento di strutture, di cui spesso non si trovano i calcoli e i disegni strutturali originali, puo’ essere necessario dover far fare delle prove sui materiali, che li compongono.

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Analisi qualitativa del fabbricato

Una breve riflessione su alcuni punti chiave.

Vivere e abitare nei centri urbani è una esperienza che, se pur antica quanto la nascita delle prime città, è solo da relativamente pochi decenni un’esperienza di molti: l’inurbamento avvenuto negli ultimi 70 anni ha subito una enorme accelerazione e di questo siamo tutti testimoni quotidiani attraverso le nostre continue esperienze con trasporti pubblici, traffico, servizi generali e così discorrendo.

E’ vero che su molti aspetti l’azione del singolo è poco evidente o comunque richiede una forte azione da parte delle Amministrazioni Pubbliche, ma ci sono altri aspetti che invece possono, o a volte devono, essere risolti da ciascuno di noi.

Tra questi aspetti metterei in evidenza la qualità dell’abitare e del vivere nelle nostre case, siano esse appartamenti condominiali o edifici mono o plurifamiliari.

Ogni edificio che abitiamo ha una sua storia specifica, specchio del tempo in cui è stato costruito e di chi – a vario titolo - lo ha realizzato.

Noi spesso lo abitiamo senza avere contezza di tutto questo, pensando che la nostra casa sia solo “la casa” senza una specifica sua vita costruttiva, urbanistica e tecnologica.

Conoscere meglio questi aspetti, che spesso hanno anche un loro valore intrinseco legato al territorio ed alla storia della città ove sorge l’edificio serve a tutti per poter meglio realizzare ciò che si desidera dalla propria casa: maggiore vivibilità, trasformazioni per il trascorrere del tempo e delle necessità familiari, esigenze di manutenzione complessiva o puntuale.

Per questo, la Delibera del Comune di Milano che ha istituito l’obbligo di redazione – con calendari specifici – per gli edifici con oltre 50 anni di età, del CIS, Certificato di Idoneità Statica è - a tutti gli effetti - uno strumento che può fornire anche degli strumenti utili alla comprensione degli aspetti sopra ricordati, e, per esempio valutare la possibilità di una sopraelevazione.

La corretta e professionale redazione del CIS è quindi un' occasione che – soprattutto negli anni a venire – può dare maggiore qualità all’abitare nell’edificio che chiamiamo “casa nostra”.

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Cosa costa il CIS?

Il costo dipende dai seguenti fattori:

• dimensione dell' edificio

• se e' necessario il CIS di primo o secondo livello (vedi sopra)

• condizioni strutturali dell'edificio

L’ordine degli ingegneri di Milano ha un tariffario di riferimento che prende in considerazione le superfici totali lorde dell’edificio.

In generale, il CIS costa minino €3.000 - 4.000 a meno di costruzioni davvero piccolissime, come le case unifamiliari.

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Chi sono i tecnici da incaricare per il CIS?

Noi consigliamo tecnici esperti, perche’ la verifica della costruzione sia corretta, per eliminare situazioni di pericolo, ma soprattutto sia un’opportunita’per individuare al caso le riparazioni necessarie, ma soprattutto le opportunita’ e i risparmi che sono al momento disponibili per la riqualificazione energetica e antisismica degli edifici (Superbonus,  ecobonus, sismabonus…) da utilizzare entro il 31 di Dicembre, 2022.

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Attualizzato 19 Luglio 2021